Leasing Retail Space: afbryde lejekontrakten

Share

|

Gratis information om Houston Retail Space
Rådighed for Lease - omfattende oversigt

Hvem betaler, når driftsomkostninger Stigning?

Bekostning eskalering er relevante, når ejeren betaler et basisniveau af udgifter, og når lejeren betaler udgifter. Med en typisk brutto lejemål, betaler udlejer alle udgifter og lejeren betaler udgifter på over et basisniveau. (Gross lejemål er atypisk for detail.) Basisniveauet er typisk driftsudgifter for året lejekontrakten er underskrevet. Den "bekostning eskalering", vil være udgifter på over dette basisniveauet, som lejeren er ansvarlig for at betale.

Caps på Øger?

Nogle lejer også et loft over stigninger i udgifterne. At give mere sikkerhed for lejers udgifter til belægning, kan lejeren anmode om, at ejendomsskat stiger ikke overstiger 5% om året. Ejendomsskat stigninger kan være enorme i nogle stater. For eksempel har oprindelige ejendomsskat vurderinger i Texas for detail bygninger steg med 20% til 100% for mange private bygherrer. I mange tilfælde har disse store indledende vurderinger blevet reduceret til et niveau langt tættere på de forudgående år værdi.

Cap Eksempel

Dog kan den ejendomsskat vurdering proces være vilkårlig til tider. Hvis ejendomsskatter gjorde stige med 20% eller 100%, vil udlejeren ansvarlig for den stigning på over 5% for det givne eksempel. Der er også nogle gange bekostning optrapning hætter til forsyningsselskaber, forsikring, de samlede udgifter og andre emner.

Co-tenancy opsigelses -

En co-lejeforhold klausul for detailhandelen definerer en lejers ret til at opsige lejekontrakten, hvis en anden lejer ophører operationer. For eksempel overveje en købmand forankret kvarter indkøbscenter. Lad os antage, Kroger's, en landskendt købmand detailhandler, er ankeret. Bobs tørre renere butik beslutter sig for at leje plads i midten, fordi den mener, Kroger versus vil trække alle en stor mængde trafik. Der er en aftale om at betale husleje, der svarer til den trafik, der skal genereres af Kroger. Men fem år efter centrum er bygget Kroger beslutter sig for at "gå mørke".

Kan du opsige lejemål?

Med andre ord, ophører det operationer på dette sted. En co-lejeforhold klausul ville give Bob en mulighed for at opsige sin lejekontrakt. Der vil typisk være en defineret periode for at opsige lejemålet baseret på co-lejemålet klausul.

Eminent Domain

Ekspropriationsretten er ret regering til at tage den private ejendomsret. Historisk ekspropriationsretten var begrænset til at tage privat ejendom til offentlige formål. Men, udvidet den amerikanske højesteret ekspropriationsretten at omfatte tage privat ejendom til privat brug. I de fleste tilfælde, er ejere af ejendomme kompenseres for "ders" gennem ekspropriationsretten.

Eminent Domain Issues

Spørgsmål i forbindelse med leasing detail plads omfatter som bevarer kompensation for et lejemål ejendom, hvad der sker hvis ekspropriationsretten tager et beløb for parkering, der gør betjeningen af Senatet, der butikscenter upraktisk, og er der nogen leje reduktioner i byggeperioden i forbindelse med en delvis tager af butikscenter.

Lejemål Estate

Et lejemål ejendom er en lejers interesse i fast ejendom er opnået gennem en leasingkontrakt. Et lejemål ejendom bliver meningsfuld, når kontrakten leje er væsentligt lavere end markedslejen leje. Har ret til at bruge detail plads til en betaling langt under markedet leje har værdi. I tilfælde af en komplet optage (når regeringen tager hele butikscenter) lejemålet skal tage fat på udbyttet af lejerens lejemål ejendom. Må de tilhører forpagteren eller ejeren?

Delvis adgang

Under alle "delvis adgang", kun regeringen tager en del af butikscenter. Dette kan eller må ikke indeholde nogen del af bygningen. Af hensyn til diskussionen, lad os antage en butikscenter med 10.000 ft ² og 50 parkeringspladser. De 50 parkeringspladser er i to rækker med 25. En række langs gaden, og en række langs fronten af bygningen. Det nuværende beløb på parkering lige netop tilstrækkelig. Fordømmelse vil "tage" de 25 parkeringspladser langs gaden. Dette efterlader den ejendom med kun 25 parkeringspladser, eller omkring halvdelen af, hvad der er nødvendigt. Lejekontrakten nødt til at definere de rettigheder og pligter for både lejer og udlejer i tilfælde af en delvis adgang.

Betale leje Under vejbygning?

Overvej at tage betaling af leje i løbet af vejanlæg i forbindelse med ekspropriationsretten. De fleste lejemål er tavs på dette punkt. I mange tilfælde skyldes det tab af forretning til konstruktion er ikke kompenseres. Værten skal betale sine leveomkostninger og pant betaling under opførelsen. Lejerens salg ofte falde stejlt under opførelsen. Der er ingen nemme svar på retfærdig løsning af dette problem.

The Market Research and Consulting deling af O'Connor & Associates leverer nødvendige oplysninger for at træffe beslutningen om at erhvervsejendomme fagfolk. Brugsret og udlejning Data, ejerskab og ledelse oplysninger rutinemæssigt indsamlet for fire store arealanvendelse - flerfamiliehuse, kontor, detailhandel og industri. Disse oplysninger giver investorer at sammenligne konkurrencedygtige egenskaber, der letter virksomhedernes beslutninger og holde styr på markedet og delmarked ydeevne. Ud over de data, der er nyttige for mæglere, der for eksempel løbende kontrollere Houston detail plads leasing, Houston kontorlokaler leasing, Houston rumindustri leasing, Houston lejligheder, Dallas lejligheder, Ft. Worth lejligheder, Austin lejligheder, og San Antonio lejligheder.

---